Değer artış kazancı, bir varlığın alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan doğan ve Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi kapsamında vergilendirilen kazançtır. En sık gayrimenkul (konut, arsa, dükkân) satışlarında karşımıza çıkar; ayrıca hakların, ortaklık paylarının ve menkul kıymetlerin elden çıkarılmasında da gündeme gelebilir.
Hangi satışlar vergiye tabi?
- Gayrimenkuller: Bedelsiz (miras/bağış) edinilenler hariç, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılırsa kazanç vergiye tabidir. 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı doğmaz.
- Haklar, ortaklık payları ve menkul kıymetler: Kendi özel süre ve istisna kurallarına tabidir.
Ticari bir organizasyon içinde, süreklilik arz eden alım-satımlar "değer artış kazancı" değil ticari kazanç sayılır; kurallar farklıdır.
Kazanç nasıl bulunur?
Formül özetle şöyledir:
Değer artış kazancı = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Satış giderleri
- Satış giderleri: Tapu harcı, komisyon, ilan gibi satışa ilişkin ödemeler düşülebilir.
- Endeksleme: Alış bedeli, elden çıkarıldığı aydan önceki aya kadar Yİ-ÜFE artış oranıyla artırılabilir. Ancak bu, yalnızca artış oranının %10 ve üzerinde olması hâlinde uygulanabilir. Endeksleme, enflasyondan doğan sanal kazancı vergi dışı bırakarak matrahı düşürür.
İstisna tutarı
Gayrimenkul ve hak satışlarından doğan değer artış kazancının bir kısmı gelir vergisinden istisnadır; her yıl GİB tebliğiyle belirlenen istisna tutarı, kazançtan düşülür ve yalnızca kalan matrah vergilendirilir. 2026 için istisna tutarı 150.000 TL'dir (332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Menkul kıymet (hisse senedi vb.) kazançlarında bu istisna uygulanmaz.
Vergi, dilimli tarifeyle hesaplanır
İstisna sonrası kalan matrah, ücret dışı gelirlerin artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir: her dilime kendi oranı uygulanır (%15'ten başlayıp %40'a kadar). Dilimlerin ayrıntısı için 2026 gelir vergisi dilimleri yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek
1.500.000 TL'ye alınan bir konutun, endeksleme sonrası maliyeti 1.800.000 TL'ye çıksın ve 3.000.000 TL'ye satılsın; 60.000 TL de satış gideri olsun:
- Kazanç = 3.000.000 − 1.800.000 − 60.000 = 1.140.000 TL
- İstisna düşülür, kalan matraha dilimli tarife uygulanır.
Rakamları kendi durumunuza göre denemek için değer artış kazancı hesaplama aracımızı kullanın.
Beyan
Değer artış kazancı, elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz taksitleriyle ödenir. Beyan takvimini pratik bilgiler sayfasında bulabilirsiniz.
Not
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; istisna tutarı, endeksleme oranları ve dilimler yıllık olarak değişir. İşleminize özel doğru hesap ve beyan için bizimle iletişime geçin.